Simón Bolívar
“La confianza ha de darnos la paz. No basta la buena fe, es preciso mostrarla, porque los hombres siempre ven y pocas veces piensan.”
En diversas ocasiones escucho el interés de las personas en adquirir tierras ejidales o que tienen un antecedente inmediato ejidal, pero el tema recurrente es el grado de riesgo. ¿Qué tan riesgoso es adquirir tierra de estas características?
En principio, se aclara que el ejido es una entidad con personalidad jurídica y patrimonio propio, por ello, el ejido es propietario de las tierras que le dotaron. En ese sentido, los ejidatarios en lo individual son titulares de derechos ejidales, pero éstos sólo les permiten usar y disfrutar de las tierras, mas no pueden ser propietarios de dichas tierras. En consecuencia, los ejidatarios o los avecindados no pueden vender tierras ejidales.
Lo que sí pueden hacer los ejidatarios y avecindados es enajenar sus derechos ejidales, sea por cesión legal, por herencia, venta judicial o remate que ordena el Tribunal Agrario, usufructo, entre otras formas. Para ello, hay que tener presente qué tipo de tierra ejidal se pretende adquirir. Ahora bien, las tierras ejidales pueden ser: a) Tierras para el asentamiento humano; b) Tierras de Uso Común; c) Tierras parceladas. Esta identificación, a través del certificado de derechos agrarios o el certificado parcelario o una sentencia del Tribunal Agrario, permite conocer la formalidad que debe cumplirse para la transmisión de los derechos ejidales.
Las tierras de asentamiento humano son inalienables, imprescriptibles e inembargables, porque son propiedad del ejido. Luego, los ejidatarios pueden enajenar (cesión onerosa o gratuita) sus derechos ejidales a otros ejidatarios o avecindados. Este trámite implica: a) manifestación de conformidad en la transmisión por escrito de las partes ante 2 testigos, documento que debe ser ratificado ante Notario Público; b) Notificar a familiares, descendientes; c) dar aviso por escrito al comisariado ejidal, como autoridad ejidal de la transmisión. Ello en razón del derecho del tanto. Hay que cuidar, al adquirir los derechos ejidales, que les sea reconocido su calidad de avecindado o ejidatario.
Ahora bien, los solares o parcelas pueden cambiarse para ser de propiedad plena de sus titulares, siempre que se adopte en asamblea del ejido tal circunstancia. Al efecto, el certificado de derechos parcelarios como título se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad y a partir de ese momento dejan de ser regulados por el derecho agrario para ser regidos por el derecho civil común.
En ese sentido, las tierras sobre las que se haya adoptado el dominio pleno sí pueden ser enajenadas a terceros no ejidatarios, cuidando que se cumpla con el protocolo de avisar o conseguir el consentimiento de la transmisión a quienes puedan tener derecho del tanto.
Al encontrarse inscrito en el Registro Público de la Propiedad el título parcelario y por ende, estar sujeto al derecho civil, toda enajenación debe cumplir con la formalidad de celebrarse ante Notario Público.
La primera enajenación a personas ajenas al núcleo de población de parcelas con dominio pleno será libre de impuestos o derechos federales para el enajenante, así lo prevé tanto la Ley Agraria como la Ley del Impuesto sobre la Renta (artículo 93, fracción XXVIII) e incluso, los derechos parcelarios sobre estas tierras en las que se hubiere adoptado el dominio pleno. Esta primera enajenación debe celebrarse ante Notario Público, quien debe acreditar la calidad de ejidatario o avecindado.
Las demás transmisiones de propiedad cumplirán las formalidades del derecho común y, por ende, toda enajenación será ante Notario Público.
En conclusión, cumpliendo con las formalidades y protocolos legales, se pueden adquirir tierras ejidales o con antecedente ejidal, acuda con un Notario Público para cualquier duda o aclaración. La formación de un patrimonio, cumpliendo con la legalidad, siempre es un gran logro y otorga a las partes, así como a la sociedad, de certeza y seguridad jurídica.
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