“El mejor momento para comprar una casa, siempre es 5 años atrás”
Ray Brown
Por Ernesto Ordaz
Una vez que has encontrado una casa para invertir, el comprador te ha compartido la documentación que requieres llevar al Notario Público, y el precio está acordado, la compraventa es perfecta, pero comienza el trámite para su formalización en Escritura Pública.
A la mayoría de las personas que compran una casa les preocupa el tiempo en que recibirán su testimonio de la escritura, les puedo comentar que, en un plazo ordinario, sin contratiempos, deben recibir su documento inscrito en el Registro Público de la Propiedad en un máximo de tres meses contados a partir de la firma del instrumento notarial. Sin embargo, ello no debe ser objeto de preocupación; en principio, porque en el ámbito inmobiliario:
“El negocio no se hace cuando se vende, sino cuando se compra. Si compras bien, aunque vendas mal, ganarás” Warren Buffett y, en seguida, porque el conocer el trámite te permitirá tener la certeza de que se está cumpliendo con el trámite legal para obtener seguridad jurídica en la propiedad.
La formalización de la Escritura Pública comienza con el hecho de entregarle al Notario Público la documentación que requiere. Posterior a ello, el Notario elabora el PRIMER AVISO PREVENTIVO, que consiste en un escrito en el cual solicita se efectúe la anotación de la operación a proyectarse, describe el inmueble objeto del acto, el nombre de los futuros contratantes y el antecedente registral. El costo es de $645.00 pesos (Artículo 30, Apartado A, Sección I, fracción I, de la Ley de Ingresos del Estado de Puebla 2021), por lo cual, se recomienda al interesado que cubra ese costo al momento de entregar la documentación al Notario.
El Registro Público de la Propiedad tarda un promedio de cinco días hábiles en entregar el CERTIFICADO DE GRAVAMENES CON LA ANOTACIÓN DEL PRIMER AVISO PREVENTIVO. La trascendencia de este documento es la certeza de que durante su vigencia de noventa días no podrá hacerse ninguna inscripción o anotación que perjudique los derechos de la operación descrita en el PRIMER AVISO PREVENTIVO.
Una vez que el Notario reciba el CERTIFICADO DE GRAVAMENES CON LA ANOTACIÓN DEL PRIMER AVISO PREVENTIVO, tanto el comprador como el fedatario tienen la certeza de que la operación a realizarse está exenta de cualquier otro obstáculo legal o bien, les puede permitir conocer de la existencia de algún gravamen que esté vigente sobre la propiedad. Asimismo, al contar con este documento, se puede programar la fecha de firma de la Escritura correspondiente.
En este lapso, previo a recibir el CERTIFICADO DE GRAVAMENES CON LA ANOTACIÓN DEL PRIMER AVISO PREVENTIVO, se elabora el proyecto de la operación a realizar, en el caso concreto, la compraventa. El interesado puede solicitar le envíen el proyecto de la Escritura para revisar los antecedentes, las cláusulas y los datos de identificación de las partes.
En los antecedentes, se debe cuidar que el proyecto contenga el antecedente registral del inmueble, la superficie del predio, sus medidas y colindancias, el número de cuenta predial y la del agua potable (NIS), si existen construcciones, entonces describir el número de metros cuadrados, los permisos de inicio de obra, de terminación de obra, alineamiento, número oficial, constancia de uso de suelo, los que deben coincidir con la boleta predial actualizada.
En caso de que no exista el aviso de construcción de la casa ante la autoridad municipal, entonces, el Notario debe solicitar a las partes que tramiten estos permisos ante la Secretaría de Desarrollo Urbano del Municipio, cuyos costos y tiempos depende del ayuntamiento o bien, se obtenga una constancia de preexistencia de construcción. Una vez que se tengan esos permisos municipales (alineamiento, número oficial, uso de suelo y constancia de preexistencia de construcción) se deben incluir en la Escritura, como un capítulo previo al de la compraventa denominado “DECLARACIÓN DE CONSTRUCCIÓN” también conocida como “ERECCIÓN DE CONSTRUCCIÓN”. Esta circunstancia influirá en el presupuesto y en el trámite de la Escritura, pues hay que pagar $17 por metro cuadrado de construcción, empleando un formato que se presenta ante la Dirección de Catastro Municipal (VPF002).
En las cláusulas, debe observarse la forma de pago del precio. Recordar que la “Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita” (artículo 32) prohíbe que el pago de la compraventa de bienes inmuebles sea en efectivo por un monto superior a $719,200.50 (8,025 UMAS) para el año 2021; el resto del precio de un inmueble deberá cubrirse mediante transferencia interbancaria o mediante cheque nominativo. De ambas formas de pago debe entregarse al Notario copia del recibo, si es en efectivo o la de la transferencia o copia del cheque junto con el recibo del banco al momento de su depósito.
En próxima entrega continuaremos con el trámite.
Mientras tanto, dudas o comentarios a: @ernestordaz
