Ernesto Ordaz Moreno
“¿Por cuanto tiempo me quedo con una propiedad? Mi preferencia: para siempre” (Warren Buffett)
Una vez que se tiene inscrito en el Registro Público de la Propiedad el Primer Aviso Preventivo, finalmente, las partes junto con el Notario Público pueden agendar una fecha para la firma de la Escritura de Compraventa de la casa habitación. En ese día especial, el Notario y su personal deben brindar una atención profesional con igualdad, decoro, eficiencia, escrupulosidad, aseo jurídico y disposición.
Al estar reunidos tanto la parte vendedora como la compradora, el Notario les solicitará su identificación oficial (INE o Pasaporte) vigente, comprobante de domicilio, su Clave Única de Registro de Población, la constancia de Situación Fiscal, el acta de nacimiento y de matrimonio, en su caso. Si alguna o ambas partes son persona moral, entonces, se les requerirá adicionalmente la escritura constitutiva de la empresa, el poder con que comparezcan en representación y la constancia de situación fiscal de la persona moral.
Muy probablemente las partes recibirán un formato que deben llenar con sus datos personales, incluidos número telefónico y correo electrónico. En caso de que se identifiquen con la credencial para votar, entonces, personal de la Notaría pasará con un lector de huellas digitales que está vinculado a la base de datos del Instituto Nacional Electoral para verificar que la persona que está presente ante el Notario es la misma de la identificación, lo cual otorga mayor seguridad en la operación, evitando la suplantación.
El fedatario dará lectura del proyecto a las partes; se trata de un contrato de compraventa en el que debe identificarse el bien inmueble tal y como se describe en la escritura de antecedente de propiedad (salvo que exista algún dato para actualizar o corregir) precisando superficie, medidas y colindancias, metros cuadrados de construcción, si se trata de un bien sujeto a régimen de propiedad en condominio, el número de cuenta predial, el número de identificación de servicio de agua potable (NIS) y los datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad; esta información regularmente se contempla en un capítulo denominado “antecedentes”. En el proyecto se precisan las declaraciones que, en su caso, viertan las partes. En otro capítulo denominado “cláusulas” el acto jurídico se consigna en dichas cláusulas numeradas, redactadas con claridad, concisión y precisión jurídica y de lenguaje. Importante es puntualizar el precio de la operación y la forma de pago. Finalmente, el Notario expresa el nombre, apellidos paterno y materno, nacionalidad, fecha y lugar de nacimiento, estado civil, ocupación, CURP y domicilio de cada parte compareciente.
En este momento, el Notario sugiere que den lectura al proyecto las partes, además de darle lectura y estará atento a explicar cualquier circunstancia inherente a la compraventa, incluyendo la explicación del cálculo del Impuesto sobre la Renta (en este caso no se considera el Impuesto al Valor Agregado porque no es inmueble comercial). En este caso, el vendedor puede exentar el ISR si es su casa habitación y el valor no excede de 700,000 UDIS (aproximadamente $4’400,000.00); y para acreditar que es su casa habitación, la ley requiere como documento comprobatorio: a) la credencial para votar con la dirección del inmueble; b) comprobante fiscal de pago expedido por CFE o empresa de telefonía fija, para lo cual, deberá previamente anotar su RFC ante la compañía respectiva para que el recibo salga con los datos del RFC del titular o de su cónyuge, algún padre o hijo, o bien, algún estado de cuenta de empresa del sistema financiero (artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR y el artículo 155 del Reglamento de la Ley del ISR).
Aprobado el proyecto, se imprime la escritura en el folio o folios notariales, que es una papelería oficial que provee el Consejo del Colegio de Notarios con las medidas de seguridad más adecuadas para su inalterabilidad, que se entregan previo cumplimiento de un trámite, van numerados progresivamente y deberán llevar en la parte superior izquierda del frente el sello de la Consejería Jurídica del gobierno del Estado de Puebla. En la parte final de la Escritura, el Notario hará constar, bajo su fe, que identificó a las partes, que a su juicio tienen capacidad, que leyeron la escritura y/o les fue leída y explicado el contenido, que manifestaron, todos, su comprensión plena del acto jurídico, que los ilustró acerca del valor, las consecuencias y alcances legales del contenido de la escritura y, a manera de conformidad otorgan su consentimiento para lo cual firman y estampan su huella digital, precisando la fecha de firma de la Escritura. Una vez firmada la Escritura, se autoriza preventivamente por el Notario con la razón “ANTE MÍ”, su firma y el sello notarial.
En este momento, se ha formalizado la Escritura y la compraventa de la casa habitación es perfecta, aunque comienza el trámite administrativo para inscribir el testimonio de la Escritura en el Registro Público de la Propiedad, pero eso, será materia de comentario en la próxima entrega. Mientras tanto, dudas o comentarios a
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