Por Ernesto Ordaz Moreno
«Después de escalar una montaña muy alta, descubrimos que hay muchas otras montañas por escalar» Nelson Mandela
La legislación del estado de Puebla dispone que un ciudadano que adquiere el derecho de propiedad sobre un inmueble tiene la obligación de declararla ante la autoridad catastral y, posterior al pago de derechos y contribuciones, debe inscribirla en el Registro Público de la Propiedad; circunstancia que se robustece con el hecho de que la misma ley precisa que la compraventa de un bien inmueble, sin importar su valor, debe otorgarse en escritura pública, aún más, cualquier contrato en el que se contenga la transmisión o modificación del dominio de un bien inmueble o se constituya un derecho real sobre el mismo, debe constar en escritura pública.
No obstante que esta norma es obligatoria para quien adquiere la propiedad de un inmueble en Puebla, lo cierto es que la realidad no se ajusta a esta medida, por muy diversas y variadas razones. De tal suerte que, día con día, existen problemáticas ciudadanas en las que una persona compró un inmueble o, incluso, su casa habitación, ya pagó la totalidad del precio, pero carece de escritura pública, por lo que, vive en la zozobra e inseguridad jurídica respecto de dicho inmueble. La pandemia generada por el virus SARS-COV-2 ha provocado que aquellos ciudadanos dentro de esta hipótesis recurran con el Notario Público para regularizar su propiedad, pero las circunstancias agravan la solución.
Al analizar la problemática, se debe sortear un primer obstáculo, que la parte vendedora se encuentre localizable. En caso de desconocer donde está el “vendedor”, el usuario deberá realizar la búsqueda legal del mismo para poder promover la acción “pro forma” o “acción de otorgamiento de escritura pública de contrato de compraventa de un bien inmueble” pues la falta de formalidad otorga acción para exigir que se extienda el documento correspondiente; sea que logre encontrarlo o no, el Juez en la sentencia debe tener probado que el vendedor era el propietario del inmueble, que así estaba reconocido en el asiento registral y por ello, ordenará tanto que firme la Escritura correspondiente (o lo hará el propio Juez en rebeldía), como que el título de propiedad que formalice esta compraventa se inscriba en el Registro Público de la Propiedad.
Otra opción promovida por los abogados para estos casos es la prescripción positiva o “usucapión” si la posesión del inmueble ha sido por más de diez años de forma pacífica, pública y continúa. Sin embargo, dependerá de las circunstancias del caso concreto.
Un caso recurrente implica que el vendedor está localizable y tiene la mejor intención de comparecer a formalizar la compraventa ante Notario Público, pues firmó el contrato privado de compraventa. En este supuesto, se debe considerar si la Escritura de propiedad del vendedor ampara un lote de terreno o una casa habitación, ante la posibilidad de que con recursos propios se haya construido, aunque sin obtener permisos. En este supuesto, habrá que aclararle al propietario actual que para regularizar su propiedad deberá tramitar el alineamiento y número oficial, uso de suelo y obtener la constancia de pre existencia de la construcción, lo cual saldrá a nombre del vendedor. Y en la escritura se declarará la construcción, anexando un avalúo referido de un Corredor Público en el Estado para determinar el valor de la tierra y el valor de la construcción.
Asimismo, en razón de que el antecedente es un contrato privado de compraventa, habrá que aplicar el procedimiento de cálculo del Impuesto sobre la Renta previsto en el artículo 126 de la ley referida, con actualización y recargos, dado que el impuesto debió haberse pagado en el momento en que se causó, es decir, al momento en que se perfeccionó (cuando firmó el indebido contrato privado y le pagó al vendedor el precio de la misma), considerando el límite de cinco años de recargos. Además, si no puede acreditar cuanto invirtió en la construcción, la Ley del Impuesto sobre la Renta determina que el valor sea 80 por ciento para la construcción y el 20 por ciento para el terreno.
Otro punto a valorar será el pago del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) puesto que se cubrirá conforme al valor actualizado del avalúo catastral, porque seguro el precio fijado con antelación era menor al valor catastral actual.
Finalmente, deberá precisar la forma en que se pagó el precio en aquél entonces, y documentarlo, porque la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita prohíbe que el precio de una compraventa se cubra o liquide con moneda, billetes, divisas o metales preciosos superior a 8,025 UMAS (89.62) que equivale a $719,200 pesos.
En esta misma ley se reconoce la excepción (artículo 33) para el caso de que el acto u operación haya sido totalmente pagado con anterioridad a la firma del Instrumento, pues entonces el Notario recabará una declaración bajo protesta de decir verdad que suscriban tanto el vendedor como el comprador, de que el dinero fue pagado con antelación a la vigencia de la Ley antilavado y el Notario deberá dar el aviso respectivo. No obstante, habrá Notarios que no celebrarán la operación para evitar tener riesgos.
El Derecho siempre debe buscar una opción de solución ante la falta de formalidad de un acto jurídico, pues importa más que el acto sea legalizado que mantenerlo en lo ilícito, claro está, habrá de cubrir los impuestos y derechos correspondientes para tal efecto. En ese afán, la Constitución prevé, además del ámbito judicial, el de los medios alternativos para solucionar conflictos como la mediación. El caso concreto obliga a continuar con un estudio más a fondo, pues “La educación es el gran motor del desarrollo personal” Nelson Mandela.
