Por Ernesto Ordaz Moreno
“Es sencillo hacer que las cosas sean complicadas, pero difícil hacer que sean sencillas”
Friedrich Nietzche
En relación con una Escritura Pública de compra-venta de casa habitación existen trámites que pueden obstaculizar su rápida conclusión, en principio, previo a la firma del Instrumento se debe contar con permisos específicos como alineamiento, número oficial, constancia de uso de suelo, constancia de construcción existente, según cada caso particular, los que se tramitan en el Ayuntamiento de la ubicación del inmueble ante la Dirección de Desarrollo Urbano; aunque no es el único trámite, sino que también deben cumplirse los inherentes a la Dirección de Catastro municipal como la asignación de clave catastral para contar con una cuenta predial específica para el inmueble; finalmente, posterior a la celebración de la escritura, debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
En ese sentido, escuché una duda de un ciudadano en la que preguntaba ¿por qué el Estado regulaba la propiedad privada y obligaba a registrarla en el Catastro y en el Registro Público, pues son trámites que obstaculizan las transacciones inmobiliarias?
A manera de respuesta, ya que no tuve oportunidad de comentarlo con la persona, se debe recordar que la propiedad en México corresponde originariamente a la Nación, la cual tiene el derecho de transmitir el dominio de la tierra a los particulares, entonces, resulta que la propiedad privada es una concesión que realiza el Estado al particular. En tal virtud, la Nación puede imponer las modalidades que dicte el interés público, así como las medidas para ordenar los asentamientos humanos.
En razón de la distribución política ordenada en la Constitución General de la República son los municipios quienes regulan la propiedad inmobiliaria, por ello, proponen al Congreso del Estado las cuotas, tarifas, impuestos, derechos, las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones para el cobro de contribuciones; de ahí que administran el otorgamiento de las licencias y permisos respectivos. Es por ello que los Municipios tienen a su cargo, a través de su Dirección de Desarrollo Urbano y la Dirección de Catastro los permisos administrativos para regular la tierra.
La palabra “Catastro” tiene su origen o raíz en el griego, pues significa “registro”, por ello, se trata de un inventario de los inmuebles en una región territorial determinada, describiendo si se trata de lote rústico o urbano, baldío o construido, sus características específicas, el nombre del propietario último, pues conservan registro de los distintos traslados de dominio, que documentan las distintas parcelas con sus límites, a través de un croquis contenido en una cartografía, identificando cada predio con un número único y obligatorio.
En ese sentido, el “Catastro” es administrado por cada Municipio mientras que el “Registro Público de la Propiedad” es una actividad a cargo de cada Entidad Federativa. Tanto el Catastro como el Registro Público de la Propiedad son medidas para otorgar seguridad jurídica a los ciudadanos respecto a la propiedad de sus bienes inmuebles, más ahora que existe tanta tecnología de falsificación muy avanzada.
A través del Registro Público, se regula la propiedad, se maneja a través de “asientos” y al registrarse el acto jurídico surte efectos contra terceros, pero esta oficina tiene el objetivo de vincular técnica, operativa y jurídicamente, la información del patrimonio inmobiliario con las oficinas catastrales; por ello, el Registrador examina y califica los documentos que se le exhiben previo a la autorización del asiento e, incluso, cuenta con facultad para suspender temporalmente la partida o folio real cuando se detecten posibles errores o controversias, debiendo cumplir los sujetos obligados con las disposiciones fiscales; una vez que revisa la legalidad de los documentos, realiza la inscripción del acto en el folio real. La calificación debe realizarla en un término de 5 días y si hay errores que a su saber puedan ser subsanables, entonces, suspende el registro por 8 días para que se subsane la causa del rechazo.
El trabajo que realizan en el Catastro y en el Registro Público es una actividad especializada, que requiere de empleados con experiencia y capacitación precisa, por lo que la rotación debe ser la mínima entre su personal, independiente de proveerlos con las herramientas tecnológicas especiales que les permita brindar un servicio de excelencia. Y, como todas las actividades de la administración pública, siempre se encuentra en mejoramiento para ser más eficiente y eficaz, pues pueden reducirse los tiempos de respuesta en cada trámite para beneficiar el ciclo económico patrimonial, máxime que se paga por cada uno de ellos.
Mientras tanto, usted ciudadano, tome sus precauciones, asesórese sobre el cumplimiento de la documentación de su propiedad, actualícela y, si ya se encuentra en el trámite notarial sin contar con toda la documentación, tenga paciencia en el trámite de la escrituración, el Notario hará todo lo posible para entregarle en el tiempo más razonablemente corto su escritura.
