Por: Ernesto Ordaz Moreno
“Somos lo que hacemos de forma repetida. La excelencia, entonces, no es un acto, sino un hábito”.
Aristóteles
Ya sea por ignorancia o por perversidad, las personas incurren en el desuso, en el abandono y, así, con el tiempo, aquello que ha sido dejado de aplicarse se olvida hasta que desaparece o bien, se elimina bajo el incorrecto argumento de que es inútil.
En la legislación civil, se observan figuras jurídicas que en la práctica profesional no se aplican, quizá porque el concepto para el que fueron estructuradas ha sido superado, aunque su utilidad siga siendo una constante habitual. Y, en el caso concreto, me refiero al contrato de enfiteusis o censo enfitéutico.
La trascendencia de este contrato está presente en la rápida y económica modernidad, pues está dirigido exclusivamente a bienes inmuebles, en especial, en aquellos en los que el dueño carece de un proyecto para obtener una ganancia lícita, pero que podría tenerla si pusiera el predio a generar riqueza.
A efecto de entender la enfiteusis debe decirse que es un contrato que se constituye entre un dueño (propietario) y el enfiteuta (inversionista) para otorgar, por un plazo no mayor a diez años, el dominio útil o usufructo de un bien inmueble, pagando una pensión o canon o rédito por permitirle al enfiteuta que mejore o invierta en el inmueble con mejoras útiles para que produzca.
La enfiteusis implica que el usuario puede gravarlo (hipoteca), constituir servidumbres, modificar el destino económico de la tierra, celebrar contratos, actuando casi como dueño, incluso debe pagar los impuestos inherentes al predio, aunque nunca podrá enajenarlo es decir, está limitado a disponer el dominio pleno del mismo, pero su límite de acción es amplio ya que no requiere de la firma del dueño para obligarse mientras tenga el usufructo y, puede celebrarse otro contrato una vez vencido, es decir, en los hechos puede prorrogarse. Los alcances del enfiteuta son poseer el bien inmueble y con ello, la acción persecutoria; la facultad para ejercer acciones de posesión; usufructuar el inmueble; tener el dominio útil e incluso donarlo, con efectos sólo de la temporalidad del contrato, debiendo notificarlo en un plazo no mayor a 60 días.
La operación jurídica que nos ocupa debe contenerse en Escritura Pública y dentro del mismo se debe estipular, además de lo anterior, el monto de la pensión, si será pagada en dinero o en frutos, si es anual o en varias exhibiciones, lugar de pago, número de incumplimientos para incurrir en mora, el valor de la finca, las causales para la rescisión y el plazo para devolver el predio al dueño. Al realizarse ante Notario Público se adquieren los beneficios de la fe pública, el documento hace prueba plena, trae aparejada ejecución y al ser un título inscribible en el Registro Público de la Propiedad surte efectos públicamente ante terceros.
El dueño puede enajenar el inmueble, pero el nuevo adquirente deberá respetar el contrato de censo enfitéutico, por ende, en esa misma tesitura, si fallece el propietario, el enfiteuta deberá pagar a cada heredero según corresponda. Así, si quien fallece es el enfiteuta y deja herederos, cada uno debe pagar al dueño la parte de la pensión que le toque en proporción al porcentaje del dominio útil que le corresponda. Sólo en el caso de que no haya herederos por el enfiteuta, entonces, se extingue el contrato y se devuelve el inmueble al dueño.
Tanto el dueño como el enfiteuta tiene derecho del tanto. Si se deteriora el inmueble y pierde una cuarta parte de su valor, el dueño puede rescindir y reclamar daños y perjuicios; en contraposición, si se rescinde, el dueño debe abonar las mejoras útiles al momento de la rescisión, con la posibilidad de que el enfiteuta retenga la finca hasta que le sean pagadas las mejoras. Si el bien inmueble es expropiado o se llega a destruir por fuerza mayor o caso fortuito, se termina el contrato.
Este contrato genera seguridad y certeza jurídica para ambas partes contratantes y, al concluir el censo enfitéutico el inmueble regresa al dueño libre de gravámenes, salvo aquellos que hubiere consentido.
En nuestros días, hay operaciones de enfiteusis que se contratan bajo otras denominaciones, como arrendamiento o comodato, por ejemplo, la renta de un predio en la cual, el “arrendatario” realiza inversiones en la construcción de una bodega para que sirva como negocio de compraventa de víveres y otros productos al público en general; o la “renta” de predios para instalación de invernaderos, entre otros.
El beneficio de aplicar la figura jurídica adecuada radica en la seguridad que se le brinda a los contratantes, en el caso concreto, la enfiteusis es exclusiva para bienes inmuebles, se trata de una obligación real al generarse una relación directa entre la persona y el inmueble, por ende, oponible frente a todos (erga omnes), permitiendo actuar como dueño, sin que pueda enajenarlo, con el reconocimiento de que la pensión es más baja que una renta porque el enfiteuta tuvo que invertir y requerir esfuerzo o gasto para que el inmueble esté en condiciones de producir, sin que sea limitativo a bienes rústicos, pues su alcance es a predios urbanos.
A ese respecto, la sugerencia de siempre es acercarse a una asesoría con su abogado y notario de confianza, quienes le darán las explicaciones y razones para tomar la mejor decisión e incrementar el patrimonio.
