En la experiencia profesional se refuerzan los conocimientos adquiridos en la Universidad. La comunicación es una herramienta poderosa para transmitir conocimiento y aminorar los obstáculos ordinarios que debe sortear quien se encuentra en una situación determinada. Las ciudades son los centros que más población aglomera y la adquisición de tierra se vuelve más compleja, no sólo por la proporción de superficie, sino por la convivencia con otras personas al compartir espacios más reducidos.
En los tiempos modernos, con más frecuencia se adquiere una propiedad a través del régimen en condominio en un fraccionamiento. El Estado ha regulado uno y otro a través de la “Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbanísticas” y la “Ley del Régimen de Propiedad en Condominio”, pero ambas normas se complementan.
¿Cuáles son las ventajas en adquirir una propiedad en régimen en condominio? En principio, una propiedad de esta naturaleza está ubicada en una ciudad, por lo que la cercanía a su fuente de trabajo y a la escuela de sus hijos resulta trascendente. Regularmente son propiedades cerradas, cuyo acceso está restringido a los residentes y a los visitantes en específico, con personal de seguridad resguardando el acceso y salida, por lo que confiere un poco más de seguridad. Se cuenta con las áreas comunes que permiten disfrutar de áreas verdes y de otras índoles como deportivas, sociales, de servicios o equipamiento, entre las más frecuentes, que en lo individual sería más caro contar con ellas.
En la parte legal, si se trata de una propiedad en un fraccionamiento regulado en el régimen de condominio, el propietario debió reunir todos los requisitos para su autorización, por ello, resulta más fácil contar con proyectos arquitectónicos, de energía eléctrica, alumbrado público, pluviales, de ductos, de áreas comunes, etcétera, con una memoria descriptiva, una constancia de alineamiento y número oficial, constancia de uso de suelo, factibilidad del uso de suelo, dictamen integral vial, licencia de construcción y constancia de terminación de obra, autorización para lotificación, subdivisión, según el caso; de tal suerte que, su derecho de propiedad está plenamente identificado en la cartografía catastral del gobierno, cuenta con clave catastral y un folio real individual en el Registro Público de la Propiedad. Además, debe existir una publicación en el Periódico Oficial del Estado con la licencia definitiva de aprobación del fraccionamiento, lo cual también se publica dos veces en un periódico de mayor circulación en el Estado. Todo lo anterior confiere mayor seguridad y certeza jurídica en la propiedad que se adquiere en estos términos.
Al adquirir una propiedad en régimen condominal se tiene un derecho de propiedad sobre el área privativa y un derecho de copropiedad con los condóminos respecto de las áreas comunes; por supuesto, la compra se celebra ante un Notario Público, y si bien estos profesionales cuidan que se cumplan con todos los requisitos legales, sugiero vigile que en la escritura vayan insertas las declaraciones y cláusulas de la escritura constitutiva del régimen en condominio y que se haga constar la entrega de una copia certificada del reglamento interior.
Bien importante recordar que la administración del condominio corresponde a la Asamblea de condóminos, la cual, entre otras facultades, nombra y remueve al administrador o al comité de administración, según se trate de una persona o de un cuerpo colegiado; adicional al administrador, se designa a una mesa directiva cuyo objetivo es verificar que el administrador cumpla con los acuerdos y las instrucciones fijadas por la asamblea, que comparta los estados de cuenta, rinda informes, pudiendo hacer las observaciones conducentes.
Las sesiones del condominio se registran en un libro de actas y éstas, a su vez, en el gobierno municipal, regularmente con el Síndico Municipal, a quien se le informa de la sesión en un plazo no mayor a diez días después de haberse celebrado.
Un punto que llama la atención es que, si bien no se requiere el consentimiento de la administración ni los condóminos tienen el derecho del tanto, antes de adquirir solicite la notificación del dueño al administrador avisando que va a enajenar; por otro lado, pregunte con la administración del condominio si existen adeudos del propietario, para que pueda usted pedirle que le entregue un documento de no adeudos.
El tema de obligaciones del condómino está vinculado al pago de las cuotas de mantenimiento y aquellas aportaciones pactadas por la asamblea de condóminos, así como respetar los derechos de los vecinos en los términos contenidos en la escritura de constitución del condominio y en el reglamento interior. En caso de conflictos, con mucho acierto, se incorporó la mediación como método para resolver éstos, en el peor escenario, un diferendo escala hasta la sindicatura municipal, quien como autoridad deberá darle solución.
En ocasiones, los condóminos optan por constituir una asociación de colonos, primordialmente, para el manejo de una cuenta bancaria y se facilite el pago de las cuotas. En este caso, tanto el acta constitutiva como el reglamento debe inscribirse ante la autoridad municipal.
Estos avances significativos en el ámbito legal conceden a los particulares mayor certeza y seguridad jurídica. En el caso del municipio de Puebla, existe el “Código Reglamentario para el Municipio de Puebla” en el que también se registran todos estos importantes puntos.
Por supuesto, hay muchos pendientes por actualizar, aprovechando las tecnologías de la información para que el Estado cuente con un sistema que permita compartir entre las distintas autoridades la ubicación geográfica de un inmueble, su uso de suelo, así como el nombre del propietario, a efecto de evitar superposiciones y que personas se ubiquen en predios que no pueden ocupar.
Uno de los anhelos de la sociedad es el orden en la propiedad. La tierra es originariamente propiedad de la Nación y ha transmitido a los particulares este derecho. A través de la historia, infinidad de batallas peleadas y miles de vidas sacrificadas, por una propiedad. Nuestros tiempos marcan un cambio de paradigma, aprovechemos esta oportunidad de vida, seamos ordenados, cumplamos con la ley y sus requisitos, alejémonos del caos buscando armonizar nuestros derechos con los de los demás, pues la libertad no es absoluta. Vivamos felices y en paz.
