Por: Santiago Elías González
Un Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces, también conocido como FIBRA, es un instrumento que permite a los inversionistas participar en el mercado inmobiliario de manera colectiva. A través de las FIBRAs, los inversionistas adquieren certificados que representan una porción de la propiedad y los ingresos generados por diversos activos inmobiliarios, como naves industriales, edificios comerciales para oficinas, centros comerciales, hoteles o infraestructuras. Estas brindan beneficios como la diversificación de riesgos, flujos de efectivo estables y la posibilidad de obtener rendimientos atractivos a largo plazo, sin necesidad de adquirir directamente la propiedad completa de un inmueble.
En la era de la globalización, el nearshoring se ha convertido en una estrategia cada vez más popular para las empresas que desean relocalizar sus operaciones para limitar la inestabilidad a los problemas de transporte y las tensiones geopolíticas. Como resultado, ha surgido una oportunidad única para los inversores: la inversión en FIBRAs para aprovechar los beneficios de dicha deslocalización. México, en particular, se ha convertido en un destino atractivo para esta forma de inversión, gracias a su ubicación ideal con América del Norte, a la extensa red de acuerdos comerciales que brinda un acceso privilegiado al mercado norteamiericano así como al global.
Uno de los principales beneficios de invertir en FIBRAs es la estabilidad y el crecimiento del mercado inmobiliario en México. A medida que más empresas eligen establecer operaciones de nearshoring en nuestro país, la demanda de espacios comerciales y de infraestructura asociados se ha incrementado de manera importante.
Otro aspecto a considerar es la diversificación geográfica que ofrece este tipo de inversión al distribuir las inversiones en diferentes proyectos y ubicaciones, los inversionistas pueden reducir los riesgos relacionados con la concentración en un solo sector o empresa. Dado que el nearshoring en México continúa expandiéndose en diferentes regiones del país, hay oportunidades para invertir en FIBRAs en diversas ciudades y estados, lo que aumenta aún más la diversificación y la resiliencia de la cartera de inversiones.
Para ver una parte del efecto del nearshoring en nuestro país, a continuación, menciono tres FIBRAs propietarias de naves industriales en varios estados de la república que se han beneficiado en los últimos 12 meses. FIBRA Prologis, por ejemplo, ha generado rendimientos a sus inversionistas de 39.4%, Terrafina de 43.9% y Macquarie de 50.7%, mientras que, en ese mismo periodo de tiempo, una inversión en CETES ha generado rendimientos de alrededor de 9.2% (BANXICO Jun 2023). Como ventaja adicional, las ganancias anteriores por apreciación de capital en las FIBRAs son exentas de impuestos, mientras que las ganancias en CETES no lo son.
Es fundamental destacar que antes de invertir en FIBRAs requiere de una investigación exhaustiva y un análisis detallado para evaluar cuidadosamente los fundamentos del mercado, la calidad de los activos inmobiliarios y la sostenibilidad de la demanda a largo plazo. Cabe mencionar que, dentro de los posgrados que tenemos en la Universidad Anáhuac Puebla se imparten materias relacionadas con inversiones en diferentes instrumentos de inversión, que proporciona a los alumnos las herramientas y conocimientos necesarios para convertirse en inversionistas exitosos.
En conclusión, la inversión en FIBRAs relacionada al nearshoring en México ofrece una oportunidad emocionante para los inversores. Con un mercado inmobiliario en crecimiento y una industria de nearshoring en expansión, las FIBRAs proporcionan una vía para capitalizar esta tendencia y obtener rendimientos atractivos.
Semblanza
*Actualmente imparte las materias de Mercados Financieros y Dirección de Operaciones en la maestría en Alta Dirección, así como clases de licenciatura para alumnos de las carreras de ingeniería y negocios. Ha participado en el programa de COIL y Profesores Globales impartiendo cursos para Italia, España y Perú.
*Estudió la licenciatura en Ingeniería Industrial, en la Universidad de las Américas Puebla y tiene una maestría en Administración de Negocios con especialidad en área financiera también cursada en la misma universidad.
*Dentro de su formación profesional ha laborado por más de 20 años dentro de la industria de la manufactura en diversas posiciones de liderazgo como:
*Gerente de Mejora Continua, Gerente de Calidad, Gerente de Producción, Gerente de Desarrollo de Negocio, entre otros dentro para empresas globales como Grupo Warner Lambert, Cadbury, Kraft Foods, Mondelez Internacional y AB Mauri.
*También fue Director de Operaciones, arrancando una nueva planta de alimentos para Grupo SanTito.
*Ha estado como responsable de la implantación de diversos proyectos dentro de la industria de la confitería como lanzamientos de nuevos productos para México, Estados Unidos, Canadá, entre otros.
