En el panorama actual de la vivienda en México, el concepto de interés social parece haber sido relegado al olvido. Esto se pone en evidencia al contrastar la alarmante cifra de 6.1 millones de propiedades deshabitadas en el país, según el Censo de Población y Vivienda 2020, con la idealización del hogar propio que impulsa a muchos a realizar esfuerzos desmedidos para adquirirlo.
Desde el año 2000, el modelo de construcción de viviendas masivas en México ha demostrado ser un rotundo éxito para las empresas inmobiliarias y los fondos públicos en términos económicos. Sin embargo, en el plano social, se observa un claro fracaso, debido a que las condiciones de vida de la población que ha contraído créditos hipotecarios se han visto considerablemente mermadas.
En medio de este contexto, Luis Alberto Salinas Arreortua, investigador del Instituto de Geografía de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), insiste en la necesidad de replantear nuestro enfoque sobre la vivienda. Es imprescindible, según sus palabras, dejar de ver la vivienda como una simple mercancía y empezar a valorarla por su uso y no por su potencial cambio en el mercado.
Esta reflexión no solo subraya la importancia de reorientar el valor de la vivienda hacia su uso, sino que también nos plantea la interrogante: si esto se lograra, ¿habría realmente tantas personas sin un lugar dónde vivir?
Luis Alberto Salinas Arreortua, integrante del Departamento de Geografía Social de la UNAM, enfatizó el carácter altamente lucrativo del mercado hipotecario en nuestro país y los múltiples problemas que ha supuesto para la población.
Salinas Arreortua detalló que los costos de los créditos hipotecarios son sustanciales. Por ejemplo, las tasas de interés del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda (Infonavit) pueden llegar a ser tan altas como el 9 o 10 por ciento, prácticamente a la par con las tasas bancarias. A esto se suma que los créditos hipotecarios emitidos por el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) están indexados a la Unidad de Medida y Actualización (UMA), lo que conlleva un incremento anual del monto total de la deuda.
Según la Encuesta Nacional de Vivienda 2020, de los 35.3 millones de viviendas particulares habitadas, el 57.1 por ciento son propiedades pagadas; el 16.4 por ciento son rentadas; el 14.2 por ciento son prestadas por familiares, amistades o por el trabajo; el 10.7 por ciento son propias, pero aún se están pagando; y el 1.7 por ciento se encuentra en otra situación.
El investigador, autor de la publicación “Financiarización subordinada de la vivienda: el mercado hipotecario de la vivienda social en México”, expuso que, para adquirir una vivienda, una familia generalmente requiere de un crédito hipotecario que solicita ya sea en un banco o en un fondo público, es decir, Infonavit y Fovissste.
Sin embargo, las condiciones de estos créditos han cambiado. En la década de los 90, el Banco Mundial recomendó reducir la cartera vencida de estas instancias y aplicar una tasa de interés que generara ingresos. Para asegurar que las deudas de los acreditados se pagaran mes a mes, se decidió otorgar créditos a la población con ingresos superiores a tres veces el salario mínimo.
De esta forma, aunque lucrativo para los fondos públicos, el mercado hipotecario ha perjudicado las condiciones de vida de las familias y ha generado una gran cantidad de inmuebles abandonados. De hecho, en México existen 6.1 millones de propiedades deshabitadas, de acuerdo con el Censo de Población y Vivienda 2020.
El modelo de construcción masiva de vivienda en México es exitoso en términos económicos para empresas inmobiliarias y fondos públicos, pero un fracaso en el ámbito social. Entrevista de Luis Salinas para #BoletínUNAMhttps://t.co/VBBefRsGjG#Vivienda #Geografía #Inmobiliarias
— Instituto de Geografía UNAM (@IGeografiaUNAM) July 21, 2023
El lucrativo pero problemático mercado de créditos hipotecarios
Durante su investigación, Salinas Arreortua descubrió acuerdos de facto entre las empresas inmobiliarias para “repartirse” los municipios. En su análisis, encontró que empresas como Casas Geo, Sadasi y Casas Beta, asociada con Homex, dominaron la construcción en regiones como Zumpango, Tecamac y Huehuetoca, respectivamente.
Algunas de estas constructoras han logrado cotizar en la Bolsa de Valores, lo que les permite capitalizarse y continuar con sus operaciones. Otras, como Casas Geo, han enfrentado problemas financieros, declarándose en quiebra en 2019.
En su estudio actual, titulado “Financiarización de la vivienda. Consecuencias del proceso de financiarización en la vida cotidiana”, el investigador identificó una lamentable tendencia: la gente que ha adquirido un crédito hipotecario suele expresar arrepentimiento.
Comentan que, en términos financieros, no comprendieron el costo real de la vivienda ni lo que significaría pagarla durante años, sin que esto se refleje en el crédito, ya que lo que pagan es interés, no capital.
El experto señaló que existe en México y en América Latina en general, una idealización de la vivienda propia. Las personas se esfuerzan por adquirirla, incluso si está ubicada en la periferia, porque en el imaginario colectivo, poseer una casa es sinónimo de estabilidad y éxito laboral.
Lamentablemente, la adquisición de un crédito hipotecario implica una serie de problemáticas cotidianas. Mucha gente termina dejando de pagar, yendo a vivir con familiares o amigos, o alquilando en zonas menos alejadas y con todos los servicios. Las viviendas quedan abandonadas, especialmente en la frontera norte y en el centro de nuestro país.
Salinas Arreortua advirtió que en México se ha olvidado por completo el concepto de vivienda de interés social. Aseguró que si importara más su valor de uso que su valor de cambio, no habría tantas viviendas abandonadas o sin vender, ni tantas personas sin hogar.
El universitario recomendó a quienes tienen un crédito hipotecario que se acerquen a los fondos públicos para explorar la posibilidad de cambiar su deuda de salarios mínimos (Infonavit) o UMA (FOVISSSTE) a pesos. Asimismo, instó a aquellos que planean adquirir un crédito a informarse bien sobre lo que implica una deuda hipotecaria.
La investigación continuará para evaluar los efectos de la pandemia en este sector y cómo la pérdida de empleo provocó la reestructuración de las deudas. Además, se buscará promover la municipalización de conjuntos habitacionales, es decir, que sean reconocidos y gestionados por los Gobiernos locales en los municipios periféricos del norte de la zona metropolitana del Valle de México.
Fotos de Freepik y Twitter @PrismaRU y @UNAM_MX
miop
