Por Ernesto Ordaz Moreno
“Los prejuicios alejan más de la verdad que la ignorancia”
Denis Diderot
Partimos de la idea que ninguna persona puede vender lo que no es de su propiedad, de tal suerte que, la venta de bien ajeno es nula, aunque en la más pura técnica jurídica este acto es inexistente porque carece del elemento fundamental del consentimiento.
Lo anterior conlleva a que en la operación de compraventa debe comparecer el propietario de la casa habitación. Sin embargo, en el ámbito legal se permite que venda una persona distinta del propietario, pero con la autorización de este último, bajo la figura de la representación legal contenida en el mandato o poder.
A través del poder o mandato una persona ajena al propietario comparece ante el Notario Público para ejecutar, a su cuenta, nombre y representación, la formalización de la compraventa de una casa habitación como bien inmueble en escritura pública. Ahora bien, para que ese poder sea eficaz y tenga los alcances debidos para vender la casa se requiere sea otorgado en escritura pública y con facultades para actos de dominio, de lo contrario, el poder es insuficiente.
Si bien el Poder puede ser general o especial, en Puebla, la legislación ha inducido a que sean especiales para que puedan ser inscritos en la partida o folio inmobiliario del inmueble en el Registro Público de la Propiedad. No obstante, el poder general para actos de dominio puede inscribirse en el Registro Público de la Propiedad en la partida del inmueble respectivo.
Una vez que el Notario Público tiene conocimiento de que se va a celebrar ante él una compraventa de una casa habitación en la que el propietario será representado por un apoderado legal debe, forzosamente, solicitar por escrito, inclusive por vía electrónica, al Notario ante quien se otorgó el poder que le informe sobre la autenticidad, legitimidad, vigencia y veracidad del referido poder, especialmente, debe analizar que quien comparece en representación no le hayan sido revocadas las facultades y los alcances legales de los poderes otorgados.
Posterior a la firma de la escritura de compraventa, el Notario Público debe notificar al Notario ante quien se otorgó y a la oficina del Registro Público de la Propiedad de que se ha ejercido dicho poder, pues, incluso, en tratándose de un poder especial otorgado para la venta de un inmueble específico se retiene este poder al haberse ejercido. En caso de un poder general para actos de dominio, sólo se obtiene copia certificada, se asienta en el instrumento que se ejerció para el inmueble objeto de la compraventa y se devuelve su testimonio original al apoderado para que continúe ejecutándolo.
El Notario Público ante quien se celebra una operación de compraventa de casa habitación a través de un representante legal no sólo identifica al apoderado que comparece, sino que debe obtener la información del mandante o poderdante, aunque quien firma el instrumento notarial sólo lo sea el apoderado.
Ahora bien, el apoderado legal con facultades de dominio puede, a nombre de su representado, solicitar la exención del Impuesto sobre la Renta cuando el inmueble se trate de la casa habitación del propio mandante, para lo cual debe acreditar que durante los tres años anteriores a la fecha de la enajenación no ha vendido ni ha aplicado la exención del ISR por este mismo concepto y lo manifieste bajo protesta de decir verdad ante el fedatario público, exhibiéndole al Notario sea la credencial para votar del propietario con el mismo domicilio de la casa habitación que se enajena o con el comprobante fiscal de pago efectuado por la prestación del servicio de energía eléctrica o de telefonía fija o con algún estado de cuenta que proporciona las instituciones que componen el sistema financiero o casa comercial o de tarjeta de crédito no bancaria; estos documentos podrán estar a nombre del propietario, de su cónyuge, de sus ascendientes o descendientes en línea recta directa.
Si en alguna Notaría le refieren que la celebración de la compraventa puede realizarse a través de un apoderado legal, pero sin la presencia personal del propietario no puede exentarse el impuesto sobre la renta, a pesar de que se cubran todos los requisitos legales; o bien, que le requieran que en el poder especial esté contemplado este hecho de pedir la exención y que a su nombre se haga la manifestación bajo protesta de decir verdad, refiérale a esa persona que en la legislación no existe una disposición específica en donde se prohíba esta situación y, por el contrario, se le estaría violando su derecho a aplicarse el beneficio de una exención, pues el beneficio es para el propietario como contribuyente y aunque esté representado lo cierto es que cumple con los requisitos para tal efecto y debe otorgarse la exención, además que esta forma de pensamiento tergiversa los alcances de la representación legal. Haga valer sus derechos, no se deje.
